仲介手数料とは?知っておきたい不動産業界の仕組み

不動産業者を通じて戸建てやマンションなど不動産の売買を行う際には、基本的に仲介手数料が発生します。

不動産は大きな額の取引なだけに、手数料を1%安く済ませるだけで、10万円以上節約できることも珍しくありません。

しかしながら不動産について学ぶにしても、「難しそうだから手を出しづらい」、「難しい用語がたくさん並んでそう」などの理由で避けている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、一見難しそうな不動産の仲介手数料について分かりやすく解説していきます。

最後まで読むことで、仲介手数料とは何なのか、どれくらいの価格が妥当なのかといったことを理解できます。

ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売買で耳にする仲介手数料とは?

仲介手数料とは不動産の売買が成立した際に仲介する不動産業者に対して支払う成功報酬のことです。

土地や戸建てなどの不動産を売買する際には、個人同士でやり取りをすることも可能ですがかなり手間がかかってしまいます。

そのため不動産業者に任せるのが一般的です。

仲介手数料の中には、成功報酬以外にも以下の費用が含まれています。

  • チラシなどの広告費用
  • 不動産ポータルサイトへの記載
  • 契約書の作成の手数料
  • 引き渡しのための事務作業

成功報酬であるため、売買が成立しなかった際には支払う必要のない費用となっています。

不動産の仲介手数料に含まれない費用

以下の費用は仲介手数料に含まれません。

  • 印紙税
  • 登記費用
  • 建物の解体費用
  • 通常業務以外の特別な広告を依頼した場合の費用

もし利用する際には、別途料金が必要となるため理解しておきましょう。

別途料金がかかる各項目について、簡単に解説していきます。

印紙税

仲介手数料の中に消費税は含まれますが、印紙税は含まれません。

印紙税とは、不動産取引に関する契約書などに対して課される税金です。

一般的には買い手と売り手で半分ずつ負担します。

登記費用

不動産の売却を行って、買い手に所有権を移す際には、所有権移転登記が必要になり、必要な登記費用は買い手の負担となります。

一方で売り手は抵当権抹消登記手続きを行って、ローンを完済していることを証明する必要があります。

登記費用は3万円前後と考えておきましょう。

建物の解体費用

不動産を売る際に建物の解体工事が必要になることもあるでしょう。

解体費用は仲介手数料に含まれず、売り手の負担となります。

特別な広告

通常業務では行わない特別な広告を不動産業者に依頼した場合は、仲介手数料とは別に費用がかかります。

売買の成立のために、広告を出すとその分戻ってくるお金も減るため、しっかりと考えた上で特別な広告を出すか決めるべきです。

不動産売買でかかる仲介手数料の計算方法

宅建業法によって、仲介手数料には上限が定められています。

不動産の売却額によって計算方法は異なり、以下のように設定されています。

不動産の売買価格 仲介手数料の上限(税込)
200万円以下の部分 5.5%
200万円から400万円までの部分 4.4%
400万円を超える部分 3.3%

仲介手数料上限の計算例

以上で紹介した計算方法をより分かりやすくするために、150万円の不動産売買を行う際と、650万円の不動産取引を行う場合の計算例を紹介していきます。

150万円で売買する際の仲介手数料上限の計算

150万円の売買の場合は、全てが200万円以下の部分に当てはまるため、以下の計算だけで問題ありません。

1,500,000円×5.5%=82,500円

650万円売買する際の仲介手数料上限の計算

650万円で売買を行う場合は、先ほどより複雑な計算となり、以下のような計算になります。

200万円以下の部分:2,000,000円×5.5%=110,000円
200万円から400万円以下の部分:(4,000,000-2,000,000)×4.4%=88,000円
400万円を超える部分:(6,500,000-4,000,000)×3.3%=82,500円
3つの部分の合計:280,500円

また不動産の売買価格が400万円を超える場合には、以下のような計算によって簡単に仲介手数料の上限を求めることも可能です。

(不動産の売買価格)×3.3%+66,000円

以上の式に650万円を当てはめると、6,500,000円×3.3%+66,000円=280,500円で、先ほどの計算と同じ結果になりました。

400万円を超える不動産の売買を行う際には、簡単に求める方法を利用してみてください。

仲介手数料の上限早見表

キリの良い額で、仲介手数料の上限が分かるよう表にまとめました。

仲介手数料は最大でこれくらいかかるという目安にしてみてください。

不動産の売買価格 仲介手数料(税込み)
100万円 55,000円
200万円 110,000円
300万円 154,000円
400万円 198,000円
500万円 231,000円
1000万円 396,000円
2000万円 726,000円
5000万円 1,716,000円
1億円 3,366,000円

記載のない手数料についても、先ほど紹介した計算式を利用することで求めることができます。

不動産の仲介手数料を安くすることはできる?


以上で紹介した仲介手数料の上限や計算方法を見て、「かなり高い」、「できればもっと仲介手数料を抑えたい」と考える方もいるのではないでしょうか。

結論から言うと、不動産の売買において仲介手数料を安くすることは可能です。

仮に1000万円の不動産売買を行う場合、仲介手数料が半額になるだけで約20万円ほど得することになります。

以下では仲介手数料を安く抑える方法について2つ紹介していきます。

ぜひ参考にしてみてください。

安くする方法1:値引き交渉を行う

仲介手数料を値切ること自体は不可能ではありません。

ただし仲介手数料は不動産業者の売り上げに直結することを理解して、業者側が許容できるような範囲で交渉することが重要なポイントとなります。

仲介手数料の値引き交渉の材料としておすすめなのが、専属専任媒介契約または、専任媒介契約を結ぶことです。

これらの契約方法は、1社のみと取引をするという契約です。

不動産業者側からすると、これらの契約を結ぶことで、他の業者に契約を取られる心配がなくなり、売買が成立した際には必ず仲介手数料をもらえる状態になります。

不動産側からしても、他社に契約を取られて仲介手数料が0円になるよりは、多少値引き交渉に応じてでも自社で契約を取りたいという考えになります。

そのため、値引き交渉を行う際には、専属専任媒介契約または、専任媒介契約を検討しましょう。

仲介手数料の値引き交渉を行うタイミングはいつがいい?

仲介手数料を値切るなら、媒介契約を結ぶ前に交渉しましょう。

不動産業者側からすると、媒介契約を結ぶ前は契約が欲しいタイミングとなっています。

そのため値引き交渉したいお客さんの気持ちと、契約が欲しい不動産業者側の気持ちがマッチした状態となっています。

お互いのニーズがマッチした状態のときが交渉が通りやすいタイミングです。

安くする方法2:もともと仲介手数料が割安なサービスを利用する

利用するサービスによっては、仲介手数料が安いことがあり、上限の半額で利用できたり、仲介手数料がかからなかったりする場合もあります。

自分には値引き交渉が難しいと考える方は、ホームページに仲介手数料が安くなると言ったニュアンスのワードが記載されたサービスを利用するのがおすすめです。

不動産の仲介手数料についてよくある質問

不動産の売買における仲介手数料について、知っておきたいよくある質問を3つ紹介していきます。

これから不動産の売買を行うなら知っておきたいことなので、ぜひ理解していってください。

仲介手数料を支払うタイミングはいつ?

仲介手数料は、不動産の売買が成立した際の成功報酬です。

売買が成立した際に仲介手数料の半分を支払い、引き渡しを行う際に残りの半分を支払うのが一般的です。

また仲介手数料は成功報酬であるため、売買が成立しなかった際には支払う必要はありません。

仲介手数料に消費税はかかる?

仲介手数料には消費税がかかります。

一方で土地の売買に対しては消費税はかかりません。

不動産売買では消費税が課される項目と非課税の項目があるため、しっかりと理解しておく必要があります。

不動産の売買に関する消費税について、以下の表にまとめました。

消費税が課される項目 消費税がかからない項目
課税事業者が行う建物の売買 土地の売買
仲介手数料 土地の定着物の売買
司法書士に支払う手数料 サラリーマンなど個人が行う建物の売買
住宅ローンの手数料 登録免許税や印紙税

課税事業者とは、消費税を納める義務のある法人や個人事業主のことです。

そのためサラリーマンの方が不動産の売却を行う際には消費税はかからないので安心してください。

不動産の買い取りを行うときは仲介手数料はかかる?

不動産業者に不動産を買い取ってもらう場合は、仲介手数料はかかりません。

「不動産を手放せてお金が入ってくるのに、仲介手数料がかからないのなら買い取りの方がお得なのでは?」と考える方がいるかもしれませんが、必ずしもお得とは限りません。

なぜなら買い取りの場合は、仲介に比べて売却価格が安くなってしまうことが多いからです。

仲介と買い取り、それぞれの特徴を理解してあなたにはどちらが合っているのかを考えてから不動産を売却するのがおすすめです。

仲介手数料についてまとめ

不動産の仲介手数料について解説してきました。

そもそも仲介手数料とは何なのかという疑問や、安くすることはできないのかという疑問を解消できたのではないでしょうか。

仲介手数料は必ずしも上限額支払う必要がなく、値引き交渉ができるということを知っているだけでも、節約に繋がります。

しかし、それ以上に仲介手数料を節約する方法は、そもそも仲介手数料が発生しない仲介業者を選ぶことです。
関西不動産エージェントでは、不動産の購入も売却も仲介手数料が最大無料になるサービスを行っています。

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この記事の筆者

関西不動産エージェント

不動産業界は、とても閉鎖的な業界で 一般の方にとって情報があまり開示されておらず、お客様が損をしていることに気づいていないケースがたくさんあります。
そういった閉鎖的な業界の“当たり前”を変えていきたいという熱意で関西不動産エージェントのサービスを開始致しました。
そしてこのコラムでは宅地建物取引士、建築士等を所持しているエージェントが、お客様のライフワークにおいて大きな負担となる不動産コストを賢く節約するための情報を中心に提供していきます。
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