不動産の仲介手数料は法律でどのように規定されているのか?上限額について解説

不動産の仲介手数料

不動産を売買しようとするとき、多くの場合に必要となるのが仲介手数料です。
仲介手数料は意外と高額な諸費用となりますが、どのように費用が決まっているか気になった方もいらっしゃると思います。
実は仲介手数料には上限額があって、そのことを知っている方はあまり多くありません。

今回は、仲介手数料の額がどのように決まっているか、法律の規定を確認しながら解説をしていきます。
この記事を読んでいただき仲介手数料の知識を得ることで、諸費用を節約できる可能性があります。ぜひ最後まで読んでみて参考にしてください。

仲介手数料とは?

仲介手数料とは、不動産の売買仲介を依頼して売買契約に至った時に不動産会社へ支払う手数料のことです。
つまり、売買契約を成立してくれた不動産会社へ支払う成功報酬となります。
売主であれば売却する不動産の売買契約をしたとき、買主であれば購入する不動産の売買契約をしたときに発生します。仲介手数料は物件価格によって金額が異なりますが、物件の価格によっては100万円を超えるケースも多く、意外と高額な諸費用です。

不動産会社は仲介手数料を得るために以下のようなことを行います。

  • ・顧客へ物件の紹介や現地案内、交渉などの営業活動
  • ・インターネットや紙媒体などの広告活動
  • ・売買契約書類の作成と手続き
  • ・物件引き渡し書類の作成や手続き
  • ・銀行、司法書士や測量士などの手配
  • ・住宅ローン手続きのサポート

仲介手数料は不動産仲介会社にとって、唯一と言っていいほどの収入源となりますので、可能な限り多く得ようとします。
ただ、仲介手数料には売買価格によって受け取って良い上限額が決まっていますので、次にご紹介します。

「仲介手数料とは?知っておきたい不動産業界の仕組み」の記事はこちら

法律で規定されている仲介手数料の上限額

続いて、仲介手数料が法律でどのように規定されているか見ていきます。
仲介手数料は不動産会社が好きな額を請求できるものではなく、法律で規定されています。仲介手数料が規定されているのは「宅建業法」と呼ばれる法律です。
あまり聞き慣れないと思いますので、簡単に解説します。
宅建業法とは、きちんと公正に業務を行うために不動産会社が守るべき法律です。不動産売買取引を行う売主・買主の不利益にならないことを目的としています。

不動産の売買は多くの方にとって一生に何度もあることではありません。高額な不動産売買で専門知識のない一般消費者を守るものでもあります。この宅建業法の規定の中に仲介手数料が記載されています。
この法律に規定されている仲介手数料は以下となります。

(報酬)
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
引用:国土交通省ホームページ 宅建業法条文

(売買又は交換の媒介に関する報酬の額)
宅地建物取引業者(課税事業者(消費税法第五条第一項の規定により消費税を納める義務がある事業 者をいい、同法第九条第一項本文の規定により消費税を納める義務が免除される事業者を除く。)である場合に限る。第三から第五まで、第七、第八及び第九①において同じ。)が宅地又は建物(建物の一 部を含む。以下同じ。)の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該 媒介に係る消費税等相当額を含む。)は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。)又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額(当 該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるとき は、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。)を次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。

200万円以下の金額 100分5.5
200万円を超え400万円以下の金額 100分の4.4
400万円を超える金額 100分の3.3

引用:国土交通省ホームページ 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

以上が法律で規定されている仲介手数料です。
上記の計算式について、少しわかりづらいので解説します。
例えば、2000万円の物件の場合、2000万円のうち200万円までが5.5%(110,000円)、201万円から400万円までが4.4%(88,000円)、401万円から2000万円までが3.3%(528,000円)となりますので、合計すると726,000円となります。
ただ、この計算だと少し手間が多いですよね。そのため速算式がありますので紹介します。

①売買価格が200万円以下の場合 5%+消費税
②売買価格が200万円超え400万円以下の場合 4%+2万円+消費税
③売買価格が400万円を超える場合 3%+6万円+消費税

例えば、2000万円の物件の場合、③売買価格が400万円を超える場合に該当しますので、以下の計算となります。
2000万円×3%+6万円+消費税=726,000円
仲介手数料を計算する場合は、こちらの速算式で計算した方が手間なく計算することができます。

以上が宅建業法で規定されている仲介手数料です。法律で規定されている仲介手数料についてはあくまでも上限額となります。
そのため、仲介手数料は交渉によっては値引きできる可能性があります。

仲介手数料の支払うタイミング

続いて、仲介手数料の支払うタイミングについて解説します。仲介手数料の支払いは、売買契約を締結した時に初めて発生します。
そのため、売買契約前に仲介手数料を請求されることはなく、仮に請求する不動産会社があれば法律違反となります。
仲介手数料の支払いは、一般的に売買契約時、物件引き渡し時の2回に分けることが多いです。額については仲介手数料総額の半分ずつ請求する不動産会社が多いでしょう。この支払いの方法は大手不動産会社に多いです。
2回に分けて支払いを請求する理由としては、もし売買契約後に契約解除することがあった場合に、仲介手数料の取り損ねがないようにするためです。
不動産会社によっては、契約時か引き渡し時に一括での支払いを請求している会社もあります。
契約時一括の場合、「まだ売却が完了してないのに全額払わないといけないの?」と思うかもしれませんが、法律上は売買契約から仲介手数料を請求することができます。

仲介手数料は値引き交渉できる?

法律で規定されている仲介手数料はあくまでも上限額なので、仲介手数料を値引きできる可能性があります。
ただ、値引きするためには不動産会社との交渉が必要になります。
相手は不動産のプロで交渉に長けていることが多く、上限額で仲介手数料を得ようとします。そこで、仲介手数料を値引き交渉するためには、交渉のタイミングが重要になってきます。
仲介手数料は売買契約を締結すると支払い義務が発生してしまいます。そのため、売買契約を締結する前に交渉することが必要です。
売買契約前だったらいつでも良いかというとそうではなく、一番有効的なのが売買契約に進むための契約条件を交渉中するときです。
なぜ、このタイミングなのかというと、不動産会社は売買契約に進めることを優先的に考え、多少の無理があっても売買契約を進めたいと考えるからです。仲介手数料を交渉するのはこのタイミングがベストです。交渉のタイミングは早すぎてもよくありません。

例えば、初めて不動産会社の営業マンと会ったタイミングで仲介手数料の値引き交渉をしていては、その後相手にされない可能性もあります。タイミングを間違えると、デメリットに繋がりますので、注意しましょう。
仲介手数料を値引きすることのデメリットについては次に紹介します。

仲介手数料を値引きする場合のデメリット

仲介手数料を値引き
ここではデメリットやリスクについて解説していきます。場合によっては売買がうまくいかなくなることもありますので、注意が必要です。 
仲介手数料値引きによる1番のデメリットは営業マンのモチベーション低下です。
なぜなら、仲介手数料が減るということは、営業マンの業績も下がってしまうからです。不動産業界の営業マンは売り上げた業績によって収入が変わるため、より多くの業績を得ようとします。また、多くの会社にはノルマがありますので、業績に強いこだわりを持った営業マンも多いです。
営業マンからすると、値引き交渉された顧客は良い印象を持ちません。営業マンのモチベーション低下は営業活動にも大きな影響を与えます。
「仲介手数料が値引きされるから、手を抜いていいかな」と思われてしまうと、せっかくうまくいく可能性がある商談もうまくいかなかったりするものです。
結果的に好条件で売買できない可能性も出てきてしまうため、デメリットやリスクとなります。
仲介手数料を交渉する場合はタイミングをしっかり見て、交渉するようにしましょう。

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いかがでしたでしょうか?
仲介手数料が法律でどのように規定されているか知っていただけたと思います。法律で規定されている仲介手数料はあくまでも上限額であるため、値引き交渉をすることができる可能性があることを知っていただけたかと思います。
売買契約手続きが進み、不動産会社から案内された仲介手数料をそのまま支払うのではなく、
今回の記事を参考にお得な不動産取引が実現できれば幸いです。

また仲介手数料を節約する方法は、そもそも仲介手数料が発生しない仲介業者を選ぶことも大切です。
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この記事の筆者

関西不動産エージェント

不動産業界は、とても閉鎖的な業界で 一般の方にとって情報があまり開示されておらず、お客様が損をしていることに気づいていないケースがたくさんあります。
そういった閉鎖的な業界の“当たり前”を変えていきたいという熱意で関西不動産エージェントのサービスを開始致しました。
そしてこのコラムでは宅地建物取引士、建築士等を所持しているエージェントが、お客様のライフワークにおいて大きな負担となる不動産コストを賢く節約するための情報を中心に提供していきます。
不動産の購入や売却をご検討の方の参考になれば幸いです。